В сентябре 2026 года в Москве зарегистрировали 7 231 договор участия в долевом строительстве с использованием эскроу-счетов, сообщила пресс-служба столичного Управления Росреестра. Это на 36% больше августовского результата (5 325 договоров) — плюс 1,9 тысячи сделок за месяц.
Речь идет о жилой и нежилой недвижимости. Одновременно доля эскроу в общем числе ДДУ достигла 98,5% — выше, чем была и в августе, и в январе. То есть практически любой договор долевого участия в Москве сегодня оформляется через счет эскроу.
Для покупателя квартиры из этого следует простая вещь: схема с эскроу стала не опцией, а нормой, и сравнивать новостройки по принципу «здесь эскроу, здесь нет» уже не имеет смысла. Разница между проектами лежит в других плоскостях — в цене, сроках, репутации застройщика и условиях ипотеки.
Что стоит за сентябрьским ростом на 36%
Сам по себе рост к августу объясняется календарем. Август традиционно считается «низким» месяцем: часть сделок сдвигается на сентябрь, когда люди возвращаются из отпусков и активнее выходят на сделки.
Дарья Кудинова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве, описывает механику так:
«После „низкого“ августа сделки со счетами эскроу вслед за месячным ростом числа зарегистрированных ДДУ демонстрируют увеличение на 1,9 тысячи договоров. Сентябрьский показатель вырос в 1,4 раза и стал вторым результатом с начала года после максимума в январе».
Дарья Кудинова, Управление Росреестра по Москве
Второе место за девять месяцев — результат заметный, но он не отменяет общей картины. Январский максимум в Москве обычно связан с отложенными сделками конца предыдущего года и стартом новых программ продаж.
Сравнение с 2025 годом: падение на 29%
К сентябрю 2025 года, когда в Москве зарегистрировали 10 222 ДДУ с эскроу, текущий показатель ниже на 29%. Разрыв существенный, и он важнее месячного всплеска: год к году рынок сжимается.
Та же тенденция в накопленных данных. За январь–сентябрь 2026 года в столице зарегистрировали 56 944 договора с эскроу против 83 231 за тот же период 2025-го — минус 32%. Доля эскроу от всех ДДУ за девять месяцев составила 97,4%.
Причины сокращения числа сделок лежат не в механике эскроу, а в спросе. Высокие ставки по ипотеке, ужесточение условий льготных программ и общее охлаждение рынка новостроек снижают количество покупок. Эскроу лишь фиксирует эти сделки.
Третий квартал: рост к предыдущему
Внутри года динамика выглядит ровнее. За июль–сентябрь 2026 года в Москве зарегистрировали 19 232 ДДУ с эскроу — почти на 5% больше, чем во II квартале (18 380 договоров). Доля эскроу за квартал выросла с 96,9% до 98,4%.
Такая картина типична для рынка, который адаптируется к новым условиям: сделок меньше, чем год назад, но структура расчетов стала почти однородной.
| Показатель | Значение | Динамика |
|---|---|---|
| ДДУ с эскроу, сентябрь 2026 | 7 231 | +36% к августу 2026 |
| ДДУ с эскроу, август 2026 | 5 325 | — |
| ДДУ с эскроу, сентябрь 2025 | 10 222 | −29% год к году |
| ДДУ с эскроу, январь–сентябрь 2026 | 56 944 | −32% к 2025 году |
Почему доля эскроу почти 98,5% и что это меняет
Эскроу-счет — это счет в банке, на котором деньги покупателя лежат до сдачи дома. Застройщик получает их только после выполнения обязательств, а до этого строит на кредитные средства. Для дольщика это означает, что риск потерять деньги при проблемах застройщика перекладывается на банк.
Доля в 98,5% говорит о том, что альтернативные схемы расчетов практически вытеснены с московского рынка. Оставшиеся полтора процента — это, как правило, договоры, где эскроу по закону не требуется либо применяется иная форма расчетов.
Практический вывод для покупателя: если в проекте предлагают схему без эскроу, это повод задать дополнительные вопросы, а не искать в ней выгоду. Иногда за такой схемой стоит не льгота, а особенность объекта или договора.
На что смотреть, когда эскроу уже не преимущество
Раз все проекты работают по одной схеме расчетов, критерии выбора смещаются. Первое, что имеет смысл проверить, — банк-эскроу-агент и условия, на которых он открывает счет: какие банки аккредитованы застройщиком, есть ли у них ипотечные программы с пониженной ставкой для покупателей этого объекта.
Второй момент — срок. Деньги на эскроу работают до ввода дома; если сдача переносится, покупатель ждет, а ставка по ипотеке при этом не меняется. Поэтому график строительства и историю переносов у конкретного застройщика стоит смотреть отдельно.
Третье — цена и рассрочка. Условия оплаты до регистрации ДДУ, размер первоначального взноса и возможность использовать материнский капитал различаются между проектами даже при одинаковой схеме эскроу.
- Уточнить, в каком банке открывается эскроу и какие ипотечные программы он предлагает по этому объекту.
- Сверить проектную декларацию с фактическим ходом стройки: не по фотографиям, а по отчетности застройщика.
- Проверить, как в договоре описаны сроки передачи и порядок компенсации при переносе.
Частые ошибки покупателей при сделке с эскроу
Одна из типичных ошибок — считать эскроу гарантией качества. Счет защищает деньги, но не влияет на сроки, планировки и отделку. Спорные моменты по самому объекту решаются через договор и приемку, а не через банк.
Другая ошибка — не проверять реквизиты счета в договоре. Деньги должны уходить именно на счет эскроу, открытый в банке, указанном в ДДУ, а не на расчетный счет застройщика по отдельной квитанции.
Третья — тянуть с раскрытием счета после сдачи дома. Процедура требует заявления и подтверждающих документов, и задержка иногда возникает из-за банальной нехватки бумаг, а не из-за банка.
Когда цифры Росреестра стоит читать иначе
Статистика регистраций отражает момент подписания и постановки на учет, а не момент, когда покупатель начал выбирать квартиру. Всплеск сентября может быть отложенным эффектом решений, принятых еще в августе или раньше.
Кроме того, данные охватывают и жилую, и нежилую недвижимость — кладовые, машиноместа, коммерческие помещения в составе проектов. Поэтому сравнивать московские показатели с региональными корректно только при одинаковой методике подсчета.
Для человека, который выбирает квартиру, важнее не месячная динамика, а устойчивые факторы: готовность дома, репутация застройщика и доступная ставка по ипотеке.
С чего начать проверку перед сделкой
Начать стоит с выписки по объекту и проектной декларации: там указаны застройщик, сроки и банк-агент по эскроу. Затем имеет смысл запросить у менеджера продаж условия ипотеки именно для этого проекта и сравнить их с предложениями других банков — разница в ставке за весь срок часто превышает любые скидки от застройщика.
И последнее: перед подписанием ДДУ сверить номер счета эскроу в договоре с реквизитами, которые подтверждает банк. Это действие занимает несколько минут и закрывает самый чувствительный риск сделки.
