В сентябре Управление Росреестра по Москве зарегистрировало 3 208 договоров долевого участия в строительстве жилой и нежилой недвижимости с привлечением кредитных средств. К августу число таких сделок выросло на 47% — месяцем ранее было 2 189 ДДУ. Год к году продажи новостроек в ипотеку в сентябре в Москве снизились почти на треть: в сентябре прошлого года оформили 4 696 договоров, то есть на 32% больше.
Оба числа верны и друг другу не противоречат. Август — отпускной месяц с низкой базой, поэтому любой сентябрьский рост выглядит заметно. Сентябрь прошлого года, наоборот, был сильным, и на его фоне нынешние 3 208 сделок проседают.
Если сжать до одного абзаца: 3 208 ДДУ с кредитом — это восстановление после августовского затишья и одновременно продолжение годового спада. Месячный плюс 47% говорит о сезонности, годовой минус 32% — о том, что ипотечный спрос на московские новостройки сжался и в один месяц не отыгрывается. Для покупателя важнее второе: рынок стал менее ажиотажным, а значит, торг и выбор лота возможны.
«После снижения в августе ипотека на первичном рынке показала рост почти на 50% или свыше 1 тыс. зарегистрированных ДДУ. Кроме того, на 3% за месяц также увеличился объем ипотечных сделок в общей структуре договоров долевого участия в строительстве в столичном регионе».
Дарья Кудинова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве
Месяц к месяцу и год к году: почему знаки расходятся
Статистика Росреестра считает не проданные квартиры, а зарегистрированные договоры. Между подписанием ДДУ и регистрацией проходит время, поэтому всплеск или провал в конкретном месяце часто отражает не решение покупателя, а график сделок, оформленных ранее. Один месяц — плохой индикатор тренда.
Другая деталь, которую обычно пропускают: в сумму 3 208 входят договоры не только по жилью, но и по нежилой недвижимости — кладовым, машиноместам, коммерческим помещениям в жилых комплексах. Такие лоты нередко берут в кредит при покупке квартиры, и их доля искажает «чистую» картину спроса на жилье.
Наконец, само сравнение с 4 696 сделками годичной давности корректно только в одном смысле — арифметическом. Условия кредитования за год менялись, и часть покупателей, которые в прошлом сентябре шли в банк, теперь либо платят своими деньгами, либо отложили сделку.
Почему продажи новостроек в ипотеку в сентябре в Москве снизились почти на треть
Первая причина — база. 4 696 договоров в сентябре прошлого года — высокий уровень, от которого любое снижение выглядит резким. Вторая — структура спроса: по данным за девять месяцев доля ипотечных ДДУ держится около 42%, то есть больше половины договоров в столице оформляют без кредита. Ипотечная сделка стала менее универсальным способом покупки.
Третья причина видна в квартальной динамике. Спрос не исчез, он сдвинулся к тем, кто проходит по льготным программам или располагает собственными средствами. Рыночные кредиты при нынешних ставках большинство заемщиков не тянет, и это давит именно на ипотечный сегмент, а не на рынок новостроек целиком.
Отсюда практический вывод для покупателя: отсутствие очередей в отделах продаж не означает падения цен. Застройщики реагируют на спад продаж не прайсом, а условиями — рассрочкой, скидкой на конкретные лоты, субсидированием ставки по партнерским программам.
Квартал и девять месяцев: доля ипотеки выросла до 42%
Помесячные колебания скрывают более устойчивую картину. В третьем квартале в столице оформили 8 132 ДДУ с привлечением кредитных средств — на 10% больше, чем во втором квартале (7 405 договоров). Доля ипотечных сделок в общем числе ДДУ поднялась с 39% до 42%.
| Период | ДДУ с ипотекой | Доля в общем числе ДДУ |
|---|---|---|
| III квартал | 8 132 | 42% |
| II квартал | 7 405 | 39% |
| Январь — сентябрь | 24 570 | 42% |
| Январь — сентябрь год назад | 36 759 | около 40,5% |
Разница с прошлым годом по доле — всего 1,5 процентного пункта. Это значит, что ипотека не потеряла места в структуре сделок: сократилось общее число договоров, а вместе с ним и число кредитных. За девять месяцев ипотечных ДДУ стало на 33% меньше, чем годом ранее, при почти неизменной доле.
Для того, кто присматривает квартиру, важнее другое: 42% — это меньше половины. Большинство сделок в московских новостройках проходит без банка, и конкуренция за ликвидные лоты с хорошим метражом сохраняется.
Что эти цифры меняют для покупателя новостройки
Спад ипотечных сделок почти всегда означает более внимательное отношение застройщика к каждому заемщику. Появляются акции под конкретные корпуса, увеличивается глубина скидок на менее популярные планировки, чаще предлагают рассрочку до ввода. Но у этих инструментов есть цена: скидка обычно привязана к лоту, который плохо продается, а рассрочка — к короткому сроку и крупному первому взносу.
Второй момент — одобрение кредита. Когда банки осторожнее, а сделок меньше, требования к заемщику не смягчаются автоматически. Проверять свою кредитоспособность лучше до выбора квартиры, а не после внесения задатка: отказ банка при уже подписанном соглашении о брони оборачивается потерей части суммы.
Третий момент связан с расчетом. Если покупка планируется с ипотекой, стоит заранее сравнить два сценария: рыночную программу банка и субсидированную ставку от застройщика. Во втором случае цена квартиры обычно выше, и переплата по телу кредита может перекрыть экономию на процентах.
Отдельно про ожидание «дна». Годовое падение числа сделок на треть подталкивает к мысли подождать еще. Риск здесь в том, что вместе с продажами сокращается и вывод новых корпусов: выбор в уже сданных домах сужается быстрее, чем корректируется цена.
Где статистика обманывает: ошибки при чтении таких новостей
Новости про ДДУ читают как индикатор цен, хотя они про количество сделок. Между этими величинами нет прямой связи, и одинаковые цифры могут сопровождаться и ростом прайса, и скидками.
- Месячный рост принимают за разворот тренда. Плюс 47% к августу — сезонный эффект, а не смена направления.
- Сравнивают данные по Москве с рынком всей страны. В столице выше доля покупателей без кредита, и структура спроса там другая.
- Считают, что раз ипотека падает, то и цены упадут. Себестоимость строительства и объем предложения меняются медленнее спроса.
- Не учитывают, что часть ДДУ приходится на нежилые лоты и на сделки, оформленные раньше.
Когда ставка на спад продаж не работает
Логика «продажи падают — буду торговаться» дает результат в проектах с большим остатком непроданных квартир и близким сроком ввода. В домах на ранней стадии, где продано больше половины лотов, скидок обычно нет: застройщику незачем снижать цену, а покупатель конкурирует за оставшиеся квартиры с теми, кто платит без кредита.
Также не стоит рассчитывать на торг в проектах с малым числом лотов и в локациях с ограниченным предложением. Снижение ипотечных сделок там почти не ощущается: спрос обеспечивают покупатели с собственными средствами.
С чего начать, если покупка планируется в этом квартале
Первый шаг — не мониторинг новостей, а расчет: сумма первоначального взноса, комфортный платеж и запас на случай роста расходов. С этими цифрами имеет смысл идти в банк за предварительным одобрением, а уже потом — в отдел продаж за конкретным лотом и условиями скидки, зафиксированными в договоре, а не на словах.
