Центробанк ограничил рост ставки по семейной ипотеке после 15 лет субсидирования. Банк, выдавший такой кредит, вправе поднять процент, когда государственная поддержка закончится, но не более чем на 4 процентных пункта.
Сам кредит по-прежнему можно взять на 20, 25 или 30 лет. Государство компенсирует разницу между льготным и рыночным процентом только первые пятнадцать лет, и с 1 октября такой порядок закреплён в правилах программы.
Следствие заметит каждый заёмщик с длинным кредитом: платёж в последние годы окажется выше, чем в первые. Насколько выше, зависит от ключевой ставки на момент окончания субсидируемого периода.
Почему Центробанк ограничил рост ставки по семейной ипотеке, а не запретил его
Логика субсидии проста. Пока идёт льготный период, банк получает от государства возмещение разницы между льготной и рыночной ставкой, а после его окончания кредит превращается в обычный рыночный продукт. Без ограничения банк мог бы назначить на этот срок любой процент, и заёмщик узнал бы о новой сумме платежа только к шестнадцатому году.
Регулятор пошёл по пути потолка. Длинные кредиты остаются доступными: для покупателя квартиры в новостройке срок в 25 лет часто единственный способ уложить платёж в бюджет семьи. Одновременно ограничение защищает обе стороны. Банк получает предсказуемую конструкцию, а заёмщик не сталкивается с произвольной ставкой на исходе кредита.
Эксперты IRN.RU ещё до вступления новых правил называли ограничение срока субсидирования пятнадцатью годами ограждением заёмщиков от банковских ловушек, а не ухудшением условий.
Две границы потолка и оговорка в пользу заёмщика
Ставка после завершения субсидируемого срока ограничена двумя величинами сразу. Одна из них задаёт размер надбавки к прежней ставке, вторая привязана к ключевой ставке, которая будет действовать в тот момент. Применяется то ограничение, которое окажется строже.
| Тип кредита | Максимальная надбавка | Верхняя граница ставки |
|---|---|---|
| На покупку готового или строящегося жилья | 4 процентных пункта | ключевая ставка плюс 3 процентных пункта |
| На строительство индивидуального жилого дома | 4 процентных пункта | ключевая ставка плюс 3,5 процентного пункта |
Для кредитов на строительство индивидуального жилого дома верхняя граница чуть выше: ключевая ставка плюс 3,5 процентного пункта. Разница в половину процентного пункта выглядит незначительной, но на длинном сроке она даёт ощутимую прибавку к переплате.
Оговорка в пользу заёмщика тоже есть. Договор может предусматривать меньшую надбавку, и тогда банк обязан держаться именно её. Одинаковые на первый взгляд кредиты от двух банков в последние годы обслуживания обойдутся по-разному.
Как меняется график платежей и расчёт долговой нагрузки
График платежей банк формирует уже с учётом будущей надбавки. В документе, который заёмщик получает на руки, будет два отрезка: пятнадцать лет по льготной ставке и остаток срока с надбавкой в 4 процентных пункта, если в договоре не оговорено меньшее значение.
Отдельная рекомендация регулятора касается расчёта долговой нагрузки и полной стоимости кредита. Для периода после пятнадцати лет их тоже считают с надбавкой в 4 процентных пункта. Для заёмщика это оборачивается более строгой оценкой: банк проверяет, выдержит ли человек платёж не только сейчас, но и на шестнадцатом году кредита.
Платёж после завершения субсидируемого периода вырастет, и это видно уже в графике: банк обязан строить его с учётом надбавки в 4 процентных пункта, если договор не предусматривает меньшего значения. Точную сумму заранее никто не назовёт, поскольку она зависит от ключевой ставки на тот момент, поэтому в договоре фиксируется порядок расчёта, конкретное число там не появится.
Банкам рекомендовано отдельно предупреждать клиентов о том, что размер платежа после пятнадцати лет может измениться в зависимости от ключевой ставки. Обсудить это уместно до подписания, потому что итоговая сумма зависит от расчёта конкретного банка.
Длинный срок решает одну задачу: снижает платёж в первые годы. Для семьи, которая покупает квартиру сейчас и рассчитывает на рост доходов, вариант рабочий, особенно если часть долга получится закрыть досрочно и надбавка не успеет сработать в полную силу.
Иначе выглядят перспективы у тех, кто планирует нести кредит весь срок. Если доход к моменту выхода на пенсию снизится, а платёж вырастет, разница окажется чувствительной. Расчёт здесь важнее интуиции: один и тот же кредит при разной ключевой ставке даёт заметно отличающиеся платежи.
Типичный случай: заёмщик берёт 25-летний кредит на новостройку, первые годы платит по льготной ставке, а на шестнадцатом году видит в графике сумму выше привычной на несколько тысяч рублей в месяц. Резерва на такой рост может не быть, если при одобрении банк считал нагрузку только по льготному периоду.
Региональная разница в том, как ощущается надбавка. В Москве и Подмосковье суммы кредита выше, поэтому 4 процентных пункта дают больший прирост платежа, чем в городах с умеренными ценами на жильё. Сама программа федеральная, и правила для заёмщика по всей России одинаковые.
Что проверить в договоре до подписания
Часть условий прописывается в индивидуальных условиях кредита, и от них зависит платёж в последние годы. Перед подписанием имеет смысл пройтись по нескольким пунктам.
- Размер надбавки после пятнадцати лет: указано ли конкретное значение и меньше ли оно четырёх процентных пунктов.
- Формула расчёта ставки на постльготный период и её привязка к ключевой ставке.
- Как построен график: ровными платежами или двумя отрезками с разной суммой.
- Какая долговая нагрузка учтена при одобрении, по льготной ставке или с надбавкой.
- Остаток долга к шестнадцатому году и общая сумма выплат после него.
Начать стоит с обращения в банк: запросить два расчёта по одному и тому же кредиту, на льготный период и на весь срок с надбавкой, а затем сравнить итоговые выплаты. Если разница не помещается в бюджет семьи, разумнее взять срок короче или увеличить первоначальный взнос.
