Эксперты рассказали об уровнях доходности инвестиций в коммерческую недвижимость: ориентир для качественных офисных и торговых объектов — 9–10% годовых, для складских — около 12–13%, для курортных проектов — 12–15%. Данные приводит консалтинговая компания CORE.XP. Разброс почти в пять процентных пунктов читается как подсказка, куда идти за деньгами, но работает иначе: высокая доходность — это плата за набор переменных, которые инвестор берёт на себя.
Ориентир считают для объектов в хорошем состоянии, с понятным арендатором и профессиональным управлением. В конкретной сделке отдача отличается заметно, в любую сторону. Сравнивать сегменты по одной цифре некорректно: смотреть нужно на связку доходности, риска и устойчивости поступлений на весь срок владения.
Офисы забирают 47% вложений — и дело не в доходности
Распределение капитала сложилось в пользу офисов: на них приходится 47% вложений. Складская недвижимость получает 24% средств, торговая — 22%, гостиничный рынок — около 5%. Статистика отвечает на вопрос, куда инвесторы несут деньги, но не говорит, где отдача выше.
Причина перевеса — не доходность. Офисный объект проще продать, он понятнее в управлении и меньше зависит от операционных решений собственника. Массовость сегмента и уровень отдачи связаны обратной зависимостью: там, где вход и выход отработаны годами, ставка ниже.
| Сегмент | Доля вложений | Ориентир доходности |
|---|---|---|
| Офисы | 47% | 9–10% |
| Складская недвижимость | 24% | 12–13% |
| Торговые объекты | 22% | 9–10% |
| Гостиницы и курорты | около 5% | 12–15% |
Расхождение внутри таблицы объясняется риском, а не привлекательностью. Офисы и торговая недвижимость дают сопоставимый ориентир при разной доле вложений, склады и курорты обещают больше при куда меньшем объёме капитала. Чем выше заявленная цифра, тем больше условий должно совпасть, чтобы она реализовалась.
Отдельно стоит понимать, что 9–10% и 12–15% — не конкурирующие предложения одного рынка, а разные инвестиционные задачи. В первом случае капитал работает на сохранение и постепенный прирост, во втором — на отдачу в обмен на участие в управлении и терпимость к просадкам.
Уровни доходности инвестиций в коммерческой недвижимости: почему высокая цифра не равна выгоде
Более высокая доходность, как правило, выступает компенсацией за повышенный уровень риска. Это общий принцип рынка, а не особенность недвижимости: премию платят за неопределённость. В зрелых сегментах потенциальная отдача ниже, зато предсказуемость поступлений выше.
Качественные офисные объекты берут ради стабильного денежного потока, сохранения капитала и ликвидности актива. Курортная недвижимость устроена наоборот: она позволяет рассчитывать на более высокую доходность, но несёт дополнительные операционные и рыночные риски.
«Сегодня инвестору важно не столько найти объект с максимальной доходностью, сколько понять, за какой риск он эту доходность получает. Разница между 9–10% в качественной офисной недвижимости и 12–15% в курортном сегменте — это, по сути, цена неопределенности. В одном случае инвестор приобретает относительно прогнозируемый денежный поток и стремится сохранить капитал, в другом — рассчитывает на более высокую доходность, принимая риски туристического спроса, сезонности и операционного управления».
Марина Жукова, руководитель направления стратегического консалтинга и аналитики CORE.XP
Формулировка про цену неопределённости объясняет разброс точнее любых средних. Инвестор, который ориентируется на верхнюю границу диапазона, обычно не замечает, что вместе с доходностью покупает обязанность разбираться в сезонности, ремонтах, загрузке и качестве управляющей компании.
Практический признак, по которому выбирают сегмент, — готовность тратить время. Офисная недвижимость с долгосрочным арендатором почти не требует внимания. Курортный объект без сильного оператора превращается во вторую работу, а попытки управлять им самостоятельно часто заканчиваются падением фактической выручки.
Расчётный ориентир не учитывает налоги на имущество, простои между арендаторами и капитальный ремонт. Эти расходы одинаково существуют во всех сегментах, но в курортном и складском они ощутимее из-за более коротких циклов смены арендаторов и большей зависимости от состояния объекта.
Курортный сегмент: 12–15% и переменные, которые за ними стоят
Верхняя граница доходности достижима при удачном совпадении условий. Фактическая отдача здесь зависит от переменных, часть которых не поддаётся прогнозу даже на год вперёд.
- Успешность туристического сезона — от неё напрямую зависит загрузка объекта и выручка.
- Загрузка направления в целом: конкуренция за гостя растёт, когда рядом появляются новые объекты.
- Погодные условия и транспортная доступность, включая стоимость и удобство перелёта.
- Сроки реализации инфраструктурных проектов — они часто сдвигаются, а вместе с ними сдвигается и окупаемость.
- Качество оператора: сильная управляющая компания вытягивает средний объект, слабая обнуляет преимущества хорошей локации.
Итоговая цифра получается после вычета расходов на управление, простоев и ремонта. Поэтому оператора выбирают раньше, чем сам объект. Доходность в 12–15% корректно читать как верхнюю оценку благоприятного сценария, а не как обещанный поток.
Выход из актива: то, чего нет в расчёте доходности
Возможность продать объект без существенной потери стоимости эксперты называют не менее важным критерием привлекательности сегмента, чем сама доходность. Расчёт на бумаге не учитывает, что продавать придётся в конкретный момент рынка, и выбирает этот момент не собственник.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что спрос на офисы в Москве упал более чем на четверть. Даже ликвидный сегмент не защищён от таких колебаний: если объект приходится продавать на спаде, дисконт съедает прибыль нескольких лет владения.
Отсюда вывод для расчётов: срок владения планируют с запасом, а доходность считают по среднему году, а не по лучшему. Объект с 13% годовых, который ищет покупателя месяцами, может оказаться хуже офиса с 9%, уходящего за квартал по рыночной цене.
Проверять нужно и арендную историю. Договор с единственным арендатором на длительный срок выглядит надёжно, но при его уходе объект остаётся пустым, а расходы на содержание и налоги никуда не исчезают. Несколько арендаторов в торговой и складской недвижимости снижают этот риск, но требуют большего капитала на входе и усложняют управление.
С чего начать расчёт по своему случаю
Первый шаг — определить, какой поток нужен: регулярный и небольшой либо потенциально крупный, но нестабильный. Офис и качественная торговая недвижимость закрывают задачу сохранения капитала, склады и курорты — задачу повышенной отдачи с повышенным риском.
Дальше проверяют три вещи: кто арендатор и на какой срок заключён договор, кто управляет объектом и сколько времени займёт продажа в текущих условиях. Начинать разумно со среднего сценария, а не с верхней границы, которую показывает презентация объекта.
Если цифры в презентации заметно выше 9–10% для офиса или 12–13% для склада, стоит запросить у продавца отчёт о фактической загрузке и ставках аренды за последние два года — до того, как считать доходность.
