5,5 млн кв. метров недвижимости введено в эксплуатацию по проектам комплексного развития территорий с 2020 года. Больше 4,6 млн «квадратов» из этого объёма — жильё, и свыше 1 млн кв. метров жилья сдали только за неполный 2026 год. Данные привёл заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин.
На фоне общего ввода жилья в стране это небольшая доля. Значение цифры в другом: она показывает, как меняется сам подход к застройке. КРТ не соревнуется с массовыми проектами за метраж. Задача сформулирована иначе — собирать кварталы целиком, со школами, садиками, поликлиниками и магазинами в шаговой доступности, а не достраивать социальные объекты через годы после выдачи ключей.
Покупателю квартиры эта механика интересна прагматично. От неё зависит, что появится вокруг дома и кто ответит за инфраструктуру, если сроки сдвинутся.
Почему КРТ убирает точечную застройку
Точечная застройка работает по простой схеме: свободный участок отдают под дом, а школы, садики и дороги остаются в том состоянии, в котором были до приезда сотен новых жильцов. Дворы забиты машинами, поликлиники работают на пределе, выезды стоят в часы пик. Город получает метры, а нагрузку на среду никто не пересчитывает.
КРТ меняет последовательность работ. Жильё и инфраструктура проектируются вместе, как один объект, а не как два независимых процесса с разными заказчиками и сроками. Хуснуллин описал это без прикрас: строить не просто квадратные метры, а комфортные, современные и устойчивые территории для жизни, где всё необходимое рядом.
Механизм заодно возвращает в оборот заброшенные промзоны, пустыри и неэффективно используемые земли. С марта 2025 года КРТ можно применять к территориям с домами блокированной застройки и объектами ИЖС, а обязательства по созданию инфраструктуры закрепляют прямо в договорах о КРТ. Для покупателя это меняет расклад: садик или школа превращаются в обязательство с прописанным сроком, а не в устное обещание застройщика.
В рамках КРТ в эксплуатацию ввели 5,5 миллионов «квадратов» недвижимости — что это меняет
Жильё занимает основную долю сданного объёма: больше 4,6 млн кв. метров из 5,5 млн. Целевой ориентир на 2030 год выглядит скромнее по доле, но выше по последствиям — проекты КРТ должны давать 10% от общего ввода жилья в стране. Остальные девять десятых рынка останутся за обычными проектами, поэтому КРТ будет работать точечно, хотя и в масштабе целых районов.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Введено по проектам КРТ с 2020 года | 5,5 млн кв. метров |
| Жильё в этом объёме | больше 4,6 млн кв. метров |
| Ввод жилья за неполный 2026 год | свыше 1 млн кв. метров |
| Цель к 2030 году | 10% от общего ввода жилья в стране |
| Территорий в активной стадии | 1,5 тыс. в 81 субъекте РФ |
| Их площадь и градостроительный потенциал | больше 30 тыс. га; почти 229 млн кв. метров, из них 171 млн жилья |
| Территорий в проработке | 2,1 тыс. на 55,7 тыс. га |
Разрыв между сданным и заявленным объясняется природой показателей. Градостроительный потенциал — это не готовые дома, а право и намерение построить: в него входят расселение, проектирование, согласования и подключение к сетям. Покупателю из этой арифметики стоит вынести одну практическую вещь: квартал КРТ строится этапами, и жить рядом со стройкой придётся не один год.
81 регион, 1,5 тыс. площадок и федеральные деньги для 37 субъектов
В активной стадии механизм работает в 81 субъекте РФ. Это 1,5 тыс. территорий площадью больше 30 тыс. га, а их градостроительный потенциал достигает почти 229 млн кв. метров, из которых больше 171 млн приходится на жильё. Всего в проработке 2,1 тыс. территорий на 55,7 тыс. га.
Первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин называет комплексное развитие территорий эффективным способом качественного обновления городского пространства. Отдельная новация — федеральное финансирование: в программу вошли 37 субъектов, включая регионы с низким уровнем бюджетной обеспеченности и те, для которых разрабатывают индивидуальные программы социально-экономического развития.
«Хочу отметить масштабы работ по КРТ: всего в проработке 2,1 тыс. территорий общей площадью 55,7 тыс. га.»
Александр Ломакин, первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ
Свой портфель есть у ПАО «ДОМ.РФ»: 131 территория с градостроительным потенциалом 330 млн кв. метров, из них 245,9 млн — жилая площадь. Цифры по стране и по портфелю компании считаются в разных контурах, поэтому суммировать их между собой не стоит — итог выйдет завышенным.
Деньги в программе распределяются неравномерно, и это нормально. Там, где бюджет региона плотный, КРТ идёт за счёт инвесторов и местных ресурсов. Там, где своей казны не хватает, подключается федеральный центр — без этого расселение и сети просто не окупятся для застройщика.
Ростов-на-Дону и Кондратово: два разных масштаба
Как выглядит проект КРТ в реальности, видно на двух примерах. В Ростове-на-Дону на территории «Старого Аэропорта» развернулась площадка на 367,8 га. Общий градостроительный потенциал превышает 4 млн кв. метров, из них 1,51 млн — жильё. Введено около 277 тыс. кв. метров жилья, а инфраструктурная часть включает 11 детских садов на 2,8 тыс. мест, шесть школ на 6,5 тыс. учащихся и поликлинику.
В деревне Кондратово Пермского края счёт идёт на другие величины. Площадь — 42,5 га, градпотенциал — 328,6 тыс. кв. метров, из которых 300,6 тыс. приходится на жильё. На этом этапе сдано 38,89 тыс. кв. метров жилья.
Социальная часть проекта прописана заранее вместе с домами: детский сад на 450 мест, благоустройство, ин…инженерной инфраструктуры, безвозмездная передача земельных участков под размещение двух зданий дошкольных учреждений на 480 мест и школы на 1,2 тыс. мест.
Разница между Ростовом и Кондратово не в качестве проектов. Аэропорт — гигантский участок, который осваивают десятилетиями и несколькими очередями. Деревня в Пермском крае компактнее, и школа с садиком там появляются синхронно с первыми домами. Покупателю полезно понимать, к какому типу относится конкретный квартал: в крупных проектах социальная инфраструктура приходит волнами, вслед за вводом жилья, и первые жильцы какое-то время пользуются тем, что есть в соседних районах.
Расселение аварийного жилья как часть механизма
Часть КРТ запускается не ради свободных гектаров, а ради домов, которые больше нельзя эксплуатировать. Гендиректор Фонда развития территорий Василий Купызин объясняет устройство схемы: ФРТ как оператор программы расселения аварийного жилья частично компенсирует застройщикам затраты на эти цели в проектах КРТ. Без компенсации экономика площадки часто не сходится, ведь расселение съедает время и деньги задолго до первого проданного метра.
Такая работа идёт в 37 регионах. Жилищные условия улучшили порядка 26,88 тыс. человек, общая площадь расселённых домов достигла 465,66 тыс. кв. метров. По объёмам выделяются несколько субъектов:
- Свердловская область — 170 тыс. кв. метров;
- Ямало-Ненецкий автономный округ — 74 тыс. кв. метров;
- Архангельская область — 67 тыс. кв. метров;
- Пермский край и Тюменская область — 47 тыс. и 40 тыс. кв. метров соответственно.
Для жителя аварийного дома попадание территории в границы КРТ означает, что расселение финансируется не только из региональной казны. Порядок и сроки при этом определяет регион, а не застройщик, поэтому ожидание может оказаться дольше, чем обещали на собрании собственников.
Что в механике КРТ может пойти не так
Ограничения у инструмента есть, и о них говорят реже, чем о рекордах ввода. Сильнее всего давит время: между решением о комплексном развитии и первым сданным домом проходят годы — расселение, снос, проектирование, подключение к сетям. Покупатель, который берёт квартиру на старте продаж, покупает не готовый район, а обязательство его построить.
Другой риск связан с очерёдностью инфраструктуры. Договор КРТ может фиксировать создание школ и садиков, но не всегда привязывает их к конкретному этапу жилищного строительства, поэтому формулировки читают до подписания ДДУ. Если в документе стоит только общий срок реализации, садик способен появиться к последней очереди.
Отдельного внимания требует состав территории. В границах КРТ нередко остаются объекты, которые не удаётся расселить быстро: частные дома, гаражи, нежилые строения с собственниками. Каждый такой объект сдвигает график, и чем больше на площадке частного, тем туманнее даты.
Проекты с расселением и полным набором инфраструктуры не могут стоить столько же, сколько точечная застройка на свободном участке. За комфортную среду платит покупатель, и это честнее, чем обнаружить школу в соседнем районе через пять лет после переезда.
В регионах, получивших федеральное финансирование, темп работ обычно выше. Там, где проект держится только на инвесторе, всё зависит от его финансовой устойчивости и от спроса на квартиры в этой локации.
Как оценить конкретный проект КРТ до покупки
Проверку лучше начинать с документов по территории. Решение о комплексном развитии, договор о КРТ и проект планировки показывают, что построят, в какие сроки и кто отвечает за социальные объекты. Если эти бумаги недоступны, а менеджер продаж отвечает общими словами, решение стоит отложить.
Дальше смотрят этапы: какой дом сдают первым, когда обещают школу и садик, есть ли разрешение на строительство этих объектов. Полезно выяснить, кто занимается расселением, и что происходит с оставшимися на площадке строениями. При покупке на раннем этапе разумно закладывать запас по времени и не планировать переезд строго к заявленной дате. Ипотеку на такую квартиру одобрят по обычной процедуре, но банк оценит и ликвидность района, поэтому цена входа и сроки сдачи важны не меньше ставки. Первый практический шаг — запросить у застройщика копию договора о КРТ и проект планировки территории: по этим двум документам видно, входят ли школы и садики в обязательства и к какому сроку их собираются сдать.
