Объём сделок на первичном рынке столицы опустился до уровня мая 2020 года. Столько квартир в московских новостройках не покупали с той весны, и списать это на разовую просадку одного месяца уже не получится — тенденция держится несколько периодов подряд.
Практический смысл происходящего в том, что переговорная позиция впервые за несколько лет оказалась у покупателя. Девелоперы готовы обсуждать условия, каких год назад не предлагали, а отдельные проекты вышли на рынок с открытыми акциями. Прайс-листы при этом почти не двигаются, так что уступка идёт не через цену квадратного метра, а через сопутствующие инструменты.
Обвала прайсов не будет, и рассчитывающий на него, скорее всего, так и не дождётся. Выигрывает уже сейчас тот, кто умеет считать полную стоимость сделки.
Разница между этими двумя подходами — в понимании экономики застройщика и в готовности разбираться с деталями договора.
Кто выигрывает от просадки спроса, а кто теряет
Покупатель с деньгами или одобренным кредитом получил положение, которого давно не было. Ему доступны торг, индивидуальные условия и выбор лотов в домах высокой готовности — там, где раньше очередь выстраивалась ещё на этапе котлована.
Проиграл тот, кто рассчитывал продать вторичную квартиру под покупку новой. Вторичка и первичка конкурируют за один и тот же платёжеспособный спрос, но застройщик может субсидировать ставку из своей маржи, а частный продавец этого лишён. Объект выпадает из сравнения, даже если по цене выглядит лучше.
У самих девелоперов положение тоже разное. Крупные компании с запасом ликвидности и портфелем проектов на разных стадиях переживают спад спокойнее. У того, кто строит один-два дома и несёт высокую долговую нагрузку, всё напрямую зависит от темпа продаж — и спрос он стимулирует агрессивнее. Скидки распределены по рынку неравномерно, поэтому искать их стоит адресно, по конкретным проектам, а не по средним предложениям из обзоров.
Отдельная категория — покупатели с инвестиционными целями. Их картина изменилась сильнее всего. Доходность от сдачи в аренду при текущих ценах и ставках по вкладам перестала быть очевидной. Часть таких покупателей ушла, и их уход дал заметную долю общей просадки.
Почему продажи новостроек в Москве упали до минимума с мая 2020 года
Причина не одна. Совпали три процесса: подорожавший кредит, изменившееся поведение частного покупателя и уход инвестиционного спроса. Каждый по отдельности рынок бы выдержал, вместе они дали кумулятивный эффект.
Ипотека стала дороже и строже
Основной канал покупки — кредит. Когда рыночная ставка растёт, ежемесячный платёж увеличивается быстрее, чем корректируется цена квартиры, и часть покупателей перестаёт проходить по бюджету. Субсидированные программы от застройщиков разрыв частично закрывают, но их ресурс ограничен: чем дороже проектное финансирование, тем меньше маржи остаётся на компенсацию процента.
Адресные программы — семейная, для сотрудников IT-отрасли и другие — поддерживают свой сегмент, но покрывают не весь спрос.
Те, кто под них не попадает, ориентируются на рыночные условия и откладывают сделку.
Покупатель занял выжидательную позицию
Ожидание снижения цен работает как самоисполняющийся механизм. Новости о падении продаж читаются как обещание будущей скидки, покупка переносится на неопределённый срок, текущий спрос слабеет — и появляются новые сообщения о минимуме. Круг замыкается.
Слабое место такой стратегии — отсутствие критериев. Не определяется ни целевая цена, ни срок, ни альтернативный вариант. Сделку в итоге закрывают, когда подошло время по семейным обстоятельствам; сложившиеся условия на рынке тут ни при чём.
Инвесторы ушли, вторичка поджимает
Заметнее остальных сократились две категории покупателей — те, кто брал метры под сдачу, и те, кто рассматривал новостройку как способ сохранить сбережения. Одновременно выросло предложение на вторичном рынке: люди, которым нужны деньги, выставляют квартиры быстрее и охотнее торгуются. Теперь покупатель сравнивает новостройку и с другой новостройкой, и с готовым жильём, куда можно заехать сразу.
Цена в прайсе и цена сделки — не одно и то же
Главное заблуждение покупателя на падающем рынке — ждать снижения официального прайса. На публичное удешевление девелопер идёт редко: это обесценивает уже проданные лоты и вызывает недовольство дольщиков. Уступку он проводит другими способами.
- Трейд-ин — для тех, у кого есть вторичное жильё. Девелопер выкупает его, часто по цене ниже рыночной, зато покупатель избавляется от длинной цепочки сделок.
- Скидка от прайса на отдельные лоты, обычно на те, что продаются хуже, — первые и верхние этажи, вид на соседний корпус, большие метражи.
- Субсидированная ставка: застройщик компенсирует банку часть процента, платёж становится ниже, но разницу закладывает в цену договора.
- Траншевая ипотека, при которой проценты начисляются не на всю сумму кредита сразу.
- Скидка на кладовую, машиноместо или ремонт — та же уступка, но вынесенная за пределы цены квадратного метра.
Сравнивать предложения стоит по полной сумме расходов за весь срок кредита. Размер ежемесячного платежа и процент скидки сами по себе мало о чём говорят — вариант с самым низким платежом в первый год часто оказывается дороже всего остального.
Стоит ли покупать квартиру в новостройке сейчас — вопрос не о рынке, а о сценарии. Если объект нужен для жизни в горизонте нескольких лет и платёж комфортен при худшем из рассматриваемых вариантов ставки, ждать нечего — скидка уже заложена в цену сделки. Покупка ради перепродажи в короткий срок — момент неблагоприятный.
Что делать в зависимости от ситуации
| Ситуация | Что делать |
|---|---|
| Квартира нужна для жизни, первый взнос собран, кредит одобрен | Смотреть корпуса высокой готовности и торговаться за счёт кладовой, отделки или ставки; прайс — лишь один из предметов обсуждения |
| Под покупку продаётся вторичная квартира | Сначала выставить своё жильё по реалистичной цене, потом фиксировать условия у застройщика — иначе сроки расходятся |
| Покупка рассматривается как вложение | Сравнить доходность с арендой и со ставками по вкладам; если разница не в пользу квартиры, сделку не форсировать |
| Бюджет проходит только с субсидированной ставкой | Считать цену договора и полную стоимость кредита вместе — низкий платёж часто оплачен завышенной ценой метра |
| Решение откладывается «до лучших времён» | Задать конкретный критерий — цену лота, ставку, срок. Без критерия ожидание превращается в бессрочное |
На что смотреть перед подписанием договора
- Срок ввода и фактическую стадию работ проверяют по проектной декларации и разрешительной документации. Картинка на сайте об этом не расскажет.
- Деньги по договору размещают на эскроу-счёте. Прямая передача застройщику по предварительному договору такой защиты не даёт.
- У субсидированной ставки смотрят, сколько она действует и что происходит после льготного периода, нет ли запрета на досрочное погашение.
- Отдельно читают пункт про штрафы и расторжение — что предусмотрено при просрочке платежа и при задержке сдачи дома.
- Полезно посмотреть на ранее сданные объекты застройщика — укладывался ли он в сроки, какого качества дома сдавал, как вёл себя при приёмке.
- И последнее — порядок пересчёта цены после обмеров. Расхождение проектной и фактической площади оплачивается по условиям договора, и формулировка бывает разной.
Частые ошибки и чем они оборачиваются
Дороже всего обходится ориентация на рекламную скидку вместо полной цены. Когда объявление обещает снижение на несколько процентов, а базовая цена завышена, экономии не возникает — зато появляется ощущение удачной сделки, и торговаться дальше покупатель уже не станет. Рискованно и другое: фиксировать продажу вторички и покупку новостройки одновременно, не имея запаса по срокам. Разрыв между датами сделок оборачивается потерей и выбранного лота, и внесённого аванса, а иногда ещё и неустойкой по своей продаже. Решения по эмоциям от шоурума стоят дороже всего — в буквальном смысле. Отделка, свет и вид из окна демонстрационной квартиры к реальному лоту в другом корпусе отношения не имеют: планировку, инсоляцию и расположение стояков проверяют по документации. Юридическая проверка договора — та статья, на которой экономят чаще всего. Нетиповые пункты о порядке оплаты, переносе срока ввода и изменении площади после обмеров встречаются регулярно, каждый из них стоит денег, и в спорных случаях имеет смысл привлекать юриста по долевому строительству; на менеджера отдела продаж в таком вопросе полагаться не стоит.
Насколько упали продажи новостроек в Москве?
Упадут ли цены на новостройки в Москве?
Стоит ли ждать снижения цен?
Какие скидки реально дают застройщики?
Что будет с рынком новостроек дальше?
Как проверить готовность к сделке за один вечер
Собрать три цифры — полную стоимость квартиры со всеми скидками и надбавками, полную стоимость кредита за весь срок и сумму, которую реально можно направлять на досрочное погашение. Когда последняя из них близка к нулю, а стоимость кредита заметно превышает изначальные ожидания, покупка держится на будущем росте доходов.
Сценарий допустимый, но он должен быть осознанным выбором. Если цифры сходятся даже при ставке на несколько пунктов выше текущей, пора переходить к выбору конкретного лота, и ждать новостей о рынке для этого не нужно.
