Зачем покупать машино-место и кладовую одновременно с квартирой
Старт продаж машино-мест и кладовых в жилых комплексах «Семеновский парк 2» и «Петровский парк II» от девелопера РГ-Девелопмент — повод разобраться, что даёт покупка таких объектов и как не ошибиться с выбором. Здесь и далее речь пойдёт не только о конкретных проектах, но и об общих принципах, которые полезно знать любому покупателю недвижимости в новостройке.
Машино-место и кладовая решают две практические задачи: сохранить автомобиль в безопасности и освободить квартиру от сезонных вещей, инструментов, шин. Для семей с детьми и автовладельцев это не роскошь, а способ упорядочить быт. Кроме того, покупка таких помещений на этапе строительства обычно обходится дешевле, чем после сдачи дома. Именно поэтому старт продаж привлекает внимание и тех, кто уже купил квартиру в этих комплексах, и тех, кто только присматривается к вторичному рынку помещений внутри построенного дома.
Но прежде чем вносить деньги, стоит разобраться с особенностями приобретения машино-мест и кладовых по договору долевого участия, с возможными рисками и критериями выбора. В этом материале — подробный разбор для покупателя, который хочет действовать осознанно.
Что такое машино-место и кладовая в новостройке
Машино-место — это часть подземного паркинга или отдельно стоящего гаража, имеющая границы, зафиксированные в проектной документации. С 2017 года машино-места официально признаны недвижимостью, их можно покупать, продавать, сдавать в аренду и регистрировать право собственности. Как правило, площадь машино-места варьируется от 12 до 25 квадратных метров, но точные размеры зависят от класса жилья и проекта.
Кладовая в современном жилом комплексе — это запираемое помещение хозяйственного назначения, расположенное на этажах паркинга или на первых этажах дома. Её площадь обычно составляет от 2 до 8 квадратных метров. В отличие от лоджии или антресолей, кладовая — самостоятельный объект, который не нужно узаконивать, и она никак не влияет на жилую площадь квартиры. Покупка кладовой избавляет от необходимости захламлять балкон или комнату.
И машино-место, и кладовая в новостройке реализуются по тем же правилам, что и квартиры: через договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с регистрацией в Росреестре. Это даёт покупателю защиту, предусмотренную законом 214-ФЗ, в том числе право требования при срыве сроков строительства.
Преимущества покупки на старте продаж
Когда в «Семеновском парке 2» и «Петровском парке II» стартовали продажи машино-мест и кладовых, у покупателей появился выбор как по расположению, так и по цене. На начальном этапе действуют самые доступные цены от застройщика, а выбор мест максимальный — можно подобрать место рядом с лифтом, с удобным заездом или кладовую с хорошей вентиляцией.
Кроме того, при покупке на старте иногда предоставляются рассрочки или скидки при единовременной оплате. Однако есть и нюанс: при ДДУ право собственности возникнет только после сдачи дома и подписания акта приёма-передачи, что в случае с кладовыми и машино-местами может произойти позже, чем для квартир. Это нужно учитывать при планировании бюджета и времени.
Ещё один плюс раннего выхода — возможность зафиксировать помещение за собой, если планируется покупка в ипотеку. Кредит на машино-место или кладовую обычно оформляется отдельно от ипотеки на квартиру, но в ряде банков допускается объединение в один кредитный договор. В любом случае наличие договора долевого участия повышает прозрачность сделки для банка.
Выбор машино-места: на что смотреть
Покупка машино-места не ограничивается решением «купить или нет». Важно выбрать именно тот вариант, который будет удобен в ежедневной эксплуатации. Стоит обратить внимание на следующие параметры:
- расположение относительно въезда в паркинг и лифтов — чем ближе к лифту, тем короче путь от автомобиля до квартиры, что критично при покупках с тяжёлыми сумками или с детьми;
- ширина и длина машино-места — измерьте свои габариты автомобиля и добавьте запас на открытие дверей; для среднеразмерного седана стандартные 5,5×2,5 метра подходят не всегда;
- наличие поворотных элементов и колонн поблизости — узкие проезды и ограниченная маневренность создают проблемы при парковке;
- освещённость и обустройство паркинга — сухие, отапливаемые и хорошо освещённые уровни уменьшают риск повреждений автомобиля и комфортны для человека;
- режим доступа: круглосуточный ли проезд, как работает шлагбаум, предусмотрено ли место для гостевых машин.
При выборе конкретного машино-места в «Семёновском парке 2» или «Петровском парке II» имеет смысл запросить у застройщика схему паркинга с нанесёнными размерами. Если продавец предоставляет возможность осмотреть место на этапе котлована, лучше воспользоваться этим — на бумаге не всегда видно, как фактически расположены соседние места и насколько удобен заезд.
Как правильно выбрать кладовую
Кладовые бывают на разных этажах: в подвале, на первом этаже, в паркинге. Наиболее востребованы те, что находятся рядом с лифтом, чтобы не идти с коробками через полдома. Также важно обратить внимание на уровень влажности: в подземных помещениях и паркингах он часто повышен, что портит вещи. Хорошая вентиляция решает эту проблему, но не все кладовые ею оснащены. Поэтому перед покупкой стоит уточнить, есть ли естественная или принудительная вентиляция.
Ещё один момент — форма и размер кладовой. Узкая кладовая шириной метр неудобна для хранения крупногабаритных предметов, например, велосипедов. Лучше сразу представить, что будет храниться: лыжи, шины, коляска, банки с заготовками. Для объёмных вещей больше подходит квадратная планировка, а для длинномеров — вытянутая.
Обязательно проверьте, запирается ли кладовая, имеет ли она отдельную дверь с замком, и можно ли в ней установить стеллажи. Некоторые застройщики сдают кладовые с черновой отделкой, другие — с чистовой, что влияет на стоимость и на время ввода в эксплуатацию.
Юридические нюансы покупки машино-места и кладовой
При заключении ДДУ на машино-место или кладовую покупатель получает те же гарантии, что и дольщик квартиры. Однако есть отличия. Цена таких объектов фиксируется в договоре, и она не меняется после регистрации. Оплата может быть разбита на этапы, но рассрочка действует по правилам застройщика, обычно она не превышает расчётный срок строительства.
С 2019 года договоры на машино-места и кладовые площадью до 7 квадратных метров подпадают под единую процедуру государственной регистрации. Но важно помнить, что машино-место и кладовая являются самостоятельными объектами, поэтому налог на недвижимость начисляется отдельно. Их стоимость также учитывается при расчёте имущественного вычета только в том случае, если они находятся в здании, которое приобреталось одновременно с квартирой, и указаны в одном ДДУ. На практике чаще всего такие помещения покупают отдельно, поэтому налоговые льготы на них не распространяются.
Если дом уже сдан и введён в эксплуатацию, а машино-место или кладовая покупаются у застройщика по договору купли-продажи, дополнительных рисков нет, но и существенных скидок обычно уже нет. Что касается покупки на вторичном рынке — здесь требуется проверка права собственности продавца, отсутствия обременений и задолженностей по коммунальным платежам. Риски минимальны при работе с аккредитивом или банковской ячейкой.
Сравнение покупки с арендой
В некоторых ситуациях аренда бокса или парковочного места оказывается удобнее, чем покупка. Стоит сравнить ключевые параметры.
| Критерий | Покупка | Аренда |
|---|---|---|
| Ежемесячные затраты | Отсутствуют после полной оплаты, но есть налог и обслуживание | Фиксированная арендная плата каждый месяц |
| Свобода распоряжения | Можно продать, сдать в аренду, передать по наследству | Пользование ограничено договором |
| Вложение на старте | Требуется значительная сумма или ипотека | Депозит обычно равен одному-двум месяцам |
| Привязанность к дому | Объект нельзя перенести | Смена арендодателя или расторжение договора сохраняет мобильность |
| Выгода при росте цен | Актив может дорожать | Арендная плата может быть пересмотрена |
Если человек не планирует жить в этой локации дольше трёх-пяти лет, покупка может оказаться нерациональной. На коротком горизонте дешевле арендовать помещение. Однако для собственников квартиры в том же доме покупка обеспечивает гарантированный доступ к парковке и кладовой на десятилетия вперёд — это решает проблему дефицита мест, который часто возникает после заселения.
Какие подводные камни встречаются
Несмотря на кажущуюся простоту, у покупки машино-мест и кладовых есть свои риски. В первую очередь это задержка передачи объекта. По закону, если строительство затягивается, дольщик может требовать неустойку, но судебные разбирательства отнимают время. Поэтому стоит изучить историю застройщика: как он соблюдал сроки в предыдущих проектах. У РГ-Девелопмент есть опыт сдачи домов в срок, но даже надёжные компании могут столкнуться с форс-мажором.
Второй момент — эксплуатационные расходы. Машино-место и кладовая требуют уборки, освещения, охраны паркинга. Эти траты включены в коммунальные платежи, которые распределяются на владельцев нежилых помещений. Размер платы устанавливается управляющей компанией, и предугадать её динамику невозможно. Перед покупкой стоит запросить расчёт планируемых расходов на содержание, если застройщик готов его предоставить.
Третий нюанс связан с возможными спорами по границам. Если застройщик не точно разметил места на этапе СМР, впоследствии могут возникнуть конфликты с соседями. Поэтому желательно, чтобы в ДДУ была указана схема расположения с координатами и индивидуальные характеристики помещения.
Что проверить перед заключением договора
До того как поставить подпись, полезно убедиться в следующем:
- застройщик имеет разрешение на строительство и действующую проектную декларацию;
- ДДУ зарегистрирован в Росреестре, в нём нет противоречий по площади и расположению помещения;
- договор содержит точную цену, порядок оплаты и сроки передачи;
- выбранное машино-место или кладовая существует в актуальной схеме объекта, а не «виртуальный» вариант, который потом может быть изменён;
- проектировщик предусмотрел достаточную ширину проездов и высоту потолков для предполагаемого вида транспорта.
Нелишним будет привлечь юриста, специализирующегося на долевом строительстве, особенно если договор содержит непривычные условия. Юрист поможет выявить скрытые оговорки и защитить интересы покупателя.
Практический вывод для тех, кто рассматривает предложение РГ-Девелопмент
Старт продаж машино-мест и кладовых в «Семеновском парке 2» и «Петровском парке II» даёт возможность купить эти помещения по начальной цене и выбрать оптимальное расположение. Такая покупка имеет смысл для владельцев квартир в этих комплексах, которые уверены в долгосрочном проживании и хотят избавиться от ежедневного поиска парковки или аренды кладовки. Но подходить к ней нужно так же вдумчиво, как к приобретению самой квартиры.
Прежде чем принимать решение, стоит лично осмотреть паркинг и кладовые, если такая возможность уже есть, и изучить все документы. Полезно заложить в бюджет дополнительные расходы на содержание и налоги, а также учитывать, что продать подобный объект на вторичном рынке обычно сложнее, чем квартиру, — спрос на них более локальный, ограниченный жителями данного дома и района.
Если вы уже купили квартиру в этих ЖК, машино-место и кладовая повысят комфорт повседневной жизни и, вероятно, окажутся выгодным вложением по сравнению с арендой на длительной дистанции. Для инвесторов же стоит ориентироваться на доходность от сдачи в аренду — в случае с кладовыми она ниже, чем у машино-мест, из-за невысокого среднего платежа. В любом случае перед подписанием ДДУ стоит проконсультироваться со специалистом. Это самый надёжный способ избежать финансовых потерь и сохранить нервы.
Наконец, если вы ещё не решили, нужна ли вам кладовая — вспомните, где сейчас живут ваши велосипеды, лыжи и сезонная резина. Если ответ «свалены в углу» или «на балконе», значит, вы уже готовы к покупке. Оцените глубину своей потребности, сопоставьте с бюджетом, и тогда старт продаж окажется вовремя.
